Si la parcela, la superficie, los linderos o las construcciones que aparecen en Catastro no coinciden con su inmueble, no siempre basta con presentar un plano nuevo. Primero comparamos la realidad con la escritura, el Registro y los antecedentes para saber qué dato es incorrecto y qué trámite puede corregirlo.
Localizar el error
Comparamos la realidad con Catastro, Registro, escrituras, licencias y antecedentes.
Medir lo necesario
Levantamos la parcela o las construcciones con la precisión que exige el problema concreto.
Elegir y documentar el trámite
Preparamos informe, planos, GML, validaciones y anexos solo cuando son necesarios.
Qué errores catastrales podemos estudiar
Parcela y linderos
Desplazamientos, forma o superficie incorrectas, solapes, huecos y diferencias con títulos o límites físicos consolidados.
Construcciones
Huellas, superficies, plantas, porches, piscinas o edificaciones auxiliares omitidas, duplicadas o representadas de forma inexacta.
Usos y reparto
Uso principal, elementos privativos o comunes, reparto entre locales o viviendas y otras características físicas con incidencia descriptiva.
La documentación técnica acredita geometría y realidad observada, pero no resuelve por sí sola una controversia de propiedad o lindes. Cuando el problema es civil o registral pueden ser necesarios consentimiento de colindantes, actuación notarial, procedimiento hipotecario o asesoramiento jurídico.
Subsanación, declaración catastral y rectificación registral
| Situación | Vía habitual | Clave |
|---|---|---|
| Falta de concordancia no causada por omitir una alteración declarable | Subsanación del artículo 18.1 del texto refundido de la Ley del Catastro. | El procedimiento se inicia de oficio; el interesado puede comunicar y documentar la diferencia. |
| Obra, ampliación, cambio de uso u otra alteración no incorporada | Declaración catastral, normalmente mediante modelo 900D. | No debe presentarse como mera discrepancia un hecho sujeto a declarar. |
| La finca registral y la realidad gráfica no coinciden | Procedimiento notarial o registral con representación gráfica catastral o alternativa. | Corregir Catastro no rectifica automáticamente el Registro. |
Cómo determinamos qué procedimiento corresponde
Comparamos certificación catastral, ortofotografía, cartografía histórica, escritura, nota simple, licencias, proyectos y realidad medida. Analizamos cuándo se produjo la diferencia, si existía obligación de declarar, qué parcelas y titulares resultarían afectados y si el cambio es físico, jurídico o ambos.
Cuando hay límites no materializados, grandes superficies, vegetación, topografía compleja o oposición de colindantes, puede ser necesaria la intervención coordinada de un técnico especializado en topografía.
GML, representación gráfica alternativa e IVGA
Una representación gráfica alternativa describe mediante coordenadas una geometría distinta de la cartografía catastral. Se materializa habitualmente en uno o varios archivos GML y se contrasta mediante el Informe de Validación Gráfica Alternativa (IVGA).
Un IVGA positivo acredita que la propuesta cumple las reglas técnicas de encaje con el parcelario afectado. No acredita la propiedad, no resuelve una oposición, no valida el negocio jurídico ni modifica por sí mismo Catastro. Debe acompañarse de títulos, justificación y consentimientos o trámites que correspondan.
Proceso de trabajo
- Revisión. Identificamos el dato que se considera incorrecto y reunimos títulos y antecedentes.
- Diagnóstico del procedimiento. Diferenciamos subsanación, declaración y coordinación Catastro-Registro.
- Inspección y medición. Levantamos los elementos necesarios, documentando método y limitaciones.
- Propuesta técnica. Elaboramos geometría, superficies, planos comparativos, informe y archivos digitales.
- Validación. Solicitamos IVGA u otros informes catastrales cuando sean necesarios.
- Presentación y seguimiento. Preparamos o presentamos la documentación y atendemos requerimientos técnicos incluidos.
Cómo funciona la subsanación del artículo 18.1
El procedimiento se inicia de oficio cuando Catastro conoce la falta de concordancia y aprecia que no deriva del incumplimiento de la obligación de declarar o comunicar. El interesado puede poner la diferencia en conocimiento de la Administración y aportar la prueba técnica y documental.
El acuerdo de iniciación se comunica a los interesados y concede un plazo de quince días para alegaciones. La resolución tiene efectos desde el día siguiente a aquel en que Catastro tuvo constancia documentada de la discrepancia. El plazo de resolución se computa desde la iniciación, no necesariamente desde el primer escrito informativo del propietario.
Catastro, Registro y Urbanismo no deben confundirse
| Ámbito | Función | No debe presumirse |
|---|---|---|
| Catastro | Descripción administrativa de inmuebles, principalmente con finalidad tributaria. | Que una construcción catastrada dispone de licencia o que el titular catastral prevalece frente al Registro. |
| Registro | Publicidad de derechos y situaciones jurídicas de las fincas. | Que una modificación catastral cambia por sí sola la descripción registral. |
| Urbanismo | Usos, obras autorizables y situación legal según legislación y planeamiento. | Que aparecer en Catastro o Registro legaliza una obra. |
¿La corrección reducirá el IBI?
No puede garantizarse. Corregir superficie, uso, categoría o construcciones puede mantener, disminuir o aumentar el valor catastral y la cuota. Los efectos temporales dependen además del procedimiento y de la normativa tributaria. El objetivo técnico es obtener una descripción correcta y acreditada, no prometer un ahorro fiscal.
Documentación necesaria
- referencias y certificaciones catastrales descriptivas y gráficas;
- escrituras, notas simples y planos inscritos o protocolizados;
- licencias, proyectos, certificados y antecedentes municipales;
- planos topográficos, GML o validaciones anteriores;
- fotografías y explicación precisa del error;
- comunicaciones de Catastro, notaría o Registro.
Dudas que suelen surgir antes de contratar
¿Qué es una discrepancia catastral?
Es una falta de concordancia entre la descripción catastral y la realidad inmobiliaria cuyo origen no deriva del incumplimiento de la obligación de declarar o comunicar una alteración.
¿Puede el propietario iniciar el procedimiento del artículo 18?
Puede comunicar la diferencia y aportar prueba, pero el procedimiento del artículo 18.1 se inicia de oficio por el órgano catastral.
¿Cuándo se utiliza el modelo 900D?
Cuando se declara una alteración sujeta a incorporación catastral, como determinadas construcciones, ampliaciones, cambios de uso o modificaciones físicas.
¿Qué acredita un IVGA positivo?
La compatibilidad técnica de la representación gráfica alternativa con las reglas catastrales. No modifica Catastro ni acredita propiedad o legalidad urbanística.
¿Corregir Catastro corrige el Registro?
No automáticamente. La rectificación registral exige el título y procedimiento hipotecario que correspondan.
¿Catastro acredita que una construcción es legal?
No. La incorporación catastral tiene función descriptiva y tributaria y no concede licencia urbanística.
¿La subsanación reducirá el IBI?
No necesariamente. La corrección puede reducir, mantener o aumentar valor y cuota según los datos y efectos aplicables.
Normativa y fuentes oficiales
- Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario: artículo 18
- Dirección General del Catastro: procedimientos y trámites
- Sede Electrónica del Catastro: validación gráfica alternativa
- Asistente de coordinación Catastro-Registro
Contenido revisado el 21 de julio de 2026. La aplicación concreta debe verificarse para el municipio, el inmueble, el momento y la actuación de que se trate.
Explíquenos qué no coincide
Envíenos la referencia catastral, la escritura, la nota simple y una explicación sencilla de la diferencia. Le indicaremos qué conviene comprobar antes de medir o presentar documentación.
Para poder revisar el asunto con atención, es preferible que nos envíe una primera explicación por escrito. Puede facilitarnos un teléfono y le llamaremos si necesitamos comentar algún aspecto después de leerla.