Una venta, una nueva licencia o un requerimiento municipal pueden descubrir que una ampliación, un cerramiento o una construcción se ejecutaron sin el título necesario. El expediente de legalización describe lo construido y justifica su compatibilidad, pero solo tiene sentido después de comprobar que la obra puede obtener una resolución favorable.
Estudiar la viabilidad
Comparamos lo construido con el planeamiento, las licencias previas y las condiciones de la finca.
Levantar lo que existe
Medimos y documentamos el estado real, sus superficies, sistemas constructivos e instalaciones.
Tramitar con criterio
Preparamos la documentación municipal y atendemos los requerimientos técnicos incluidos.
Cuándo puede ser necesario legalizar una construcción
El problema suele aparecer cuando se ha ejecutado una vivienda, ampliación, cerramiento, porche, pérgola, piscina, garaje, nave, instalación o reforma sin el título urbanístico exigible o apartándose de sus condiciones. Puede surgir durante una venta o financiación, al pedir otra licencia, tras una denuncia o al recibir un requerimiento municipal.
No todos estos casos se afrontan igual. Una construcción antigua que la propiedad quiere regularizar voluntariamente y una obra reciente incluida en un expediente de disciplina pueden exigir documentación y decisiones distintas. Si existe una notificación, necesitamos revisarla completa y conocer sus plazos.
Expediente de legalización y proyecto de arquitectura: diferencias
| Expediente de legalización | Proyecto previo a la obra |
|---|---|
| Describe y justifica una construcción ya ejecutada. | Define una obra que todavía debe construirse. |
| Los planos representan el estado actual y, cuando se conoce, pueden incorporar antecedentes. | Los planos establecen las soluciones que deberá ejecutar el constructor. |
| La memoria se redacta atendiendo a lo realmente existente y a las comprobaciones posibles. | La memoria prescribe prestaciones, sistemas y condiciones de ejecución. |
| Incluye una valoración de la obra ejecutada y la documentación complementaria requerida. | Incluye presupuesto, pliego, seguridad y demás documentos exigibles para ejecutar. |
La denominación técnicamente precisa es «expediente de legalización». En las búsquedas se utiliza también «proyecto de legalización», por lo que empleamos ambas expresiones para facilitar que el usuario encuentre el servicio, explicando su diferencia.
Qué comprobamos antes de redactar
Antecedentes y finca
- licencias, declaraciones responsables y expedientes municipales;
- escritura, Registro y Catastro;
- antigüedad y evolución documentada;
- clasificación y situación urbanística del suelo;
- protecciones y afecciones sectoriales.
Compatibilidad de lo construido
- uso y tipología;
- parcela mínima y posición;
- ocupación, edificabilidad y superficies computables;
- alturas, retranqueos y patios;
- condiciones técnicas que resulten aplicables.
Prescripción de la infracción no significa legalización
El transcurso del plazo aplicable puede impedir determinadas medidas de restablecimiento que impliquen demolición, siempre que el supuesto no esté entre los legalmente excluidos y que la antigüedad quede suficientemente acreditada. Pero la prescripción no otorga licencia ni hace que la obra cumpla el planeamiento.
Una construcción antigua no legalizada puede quedar sometida a un régimen urbanístico restrictivo. Si el objetivo es únicamente la inscripción registral por antigüedad, puede resultar más adecuada la vía de obra nueva antigua, certificado descriptivo y georreferenciación. Si se pretende obtener reconocimiento urbanístico pleno, realizar obras de mejora o responder a un requerimiento de legalización, debe estudiarse el expediente municipal.
Obra terminada y obra pendiente de completar
El expediente describe lo ya ejecutado. Si la construcción no está terminada o necesita obras para adaptarse al planeamiento y a la normativa, normalmente se separan dos trabajos: el expediente de legalización del estado ejecutado y el proyecto, dirección y documentación final de las obras pendientes o correctoras.
Esta separación evita presentar como existente una solución todavía no construida y permite que el Ayuntamiento conozca qué se legaliza y qué debe ejecutarse.
Qué documentación recibe el Ayuntamiento
Memoria
Antecedentes, descripción de la finca y de lo ejecutado, superficies, compatibilidad urbanística, sistemas constructivos, instalaciones y normativa.
Planos
Situación, emplazamiento, plantas, cubiertas, alzados, secciones y los esquemas constructivos o de instalaciones que requiera el caso.
Anexos y valoración
Fotografías, documentos de Catastro y Registro, licencias, acreditación de antigüedad, certificados, impresos colegiales y valoración de la obra.
El contenido concreto depende del tipo de construcción, el municipio y el requerimiento recibido. Antes de presupuestarlo indicamos qué piezas son necesarias y qué estudios, ensayos u obras quedan fuera.
Cómo tramitamos la legalización
- Revisión inicial. Analizamos el requerimiento, licencias, Catastro, Registro, antigüedad y objetivo de la propiedad.
- Consulta urbanística. Verificamos planeamiento y, si existe incertidumbre relevante, planteamos consulta o contraste municipal.
- Inspección y levantamiento. Medimos el estado actual y documentamos materiales, estructura, instalaciones y daños visibles.
- Justificación. Comparamos lo construido con parámetros urbanísticos y exigencias técnicas aplicables.
- Documentación. Redactamos memoria, planos, anexos, valoración y certificados requeridos.
- Visado y presentación. Gestionamos el visado cuando sea exigido o solicitado y preparamos la presentación municipal.
- Seguimiento. Atendemos requerimientos técnicos incluidos en el alcance y coordinamos, si fueran necesarias, obras de adaptación.
Honorarios, tasas y otros costes
Los honorarios dependen de la superficie, la complejidad, la calidad de los antecedentes, la necesidad de medir o calcular, el número de construcciones y el alcance de la tramitación. Se presupuestan por separado de los gastos colegiales, tasas municipales, ICIO, fianzas, estudios complementarios y coste de posibles obras de adaptación.
Cada ordenanza establece sus propias reglas y la base económica municipal suele relacionarse con la valoración de lo ejecutado. Por ese motivo facilitamos el presupuesto después de revisar la información mínima del caso.
Qué documentación necesitamos
- requerimiento, denuncia o expediente municipal completo;
- licencias, declaraciones responsables y proyectos anteriores;
- escritura, nota simple y referencia catastral;
- planos o mediciones existentes;
- fotografías actuales y, para la antigüedad, fotografías aéreas, facturas u otros documentos fechados;
- información sobre uso, fecha de ejecución y obras posteriores.
Dudas que suelen surgir antes de contratar
¿Se puede legalizar cualquier obra hecha sin licencia?
No. Debe ser compatible con el planeamiento, la normativa aplicable y las afecciones del inmueble. Si no lo es, puede requerir adaptación o no resultar legalizable.
¿Legalizar y registrar la obra es lo mismo?
No. Legalizar obtiene un título urbanístico municipal. Inscribir publica la descripción jurídica en el Registro. Una obra puede acceder al Registro por antigüedad sin quedar urbanísticamente legalizada.
¿La prescripción convierte la obra en legal?
No. Puede limitar determinadas medidas de restablecimiento, pero no concede licencia ni acredita conformidad con el planeamiento.
¿Por qué se habla también de proyecto de legalización?
Es una expresión habitual de búsqueda. Técnicamente, el expediente describe una obra ya ejecutada y no es equivalente al proyecto previo que sirve para construir.
¿Es obligatorio el visado?
Depende del tipo de actuación, la documentación y el régimen aplicable. Algunos ayuntamientos lo requieren expresamente y en otros casos puede convenirse como control colegial. Se comprueba en cada expediente.
¿Qué ocurre si el Ayuntamiento ya me ha requerido?
Hay que revisar inmediatamente el acto notificado y sus plazos. La presentación de documentación no suspende por sí sola todas las obligaciones ni garantiza que la obra sea legalizable.
¿Cuánto tarda?
La redacción depende de la complejidad y la información disponible; la resolución depende además del municipio y de los requerimientos. El presupuesto identifica el plazo técnico, pero no puede garantizar un plazo administrativo.
Normativa y fuentes oficiales
- Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid: intervención y disciplina urbanística
- Real Decreto 314/2006, Código Técnico de la Edificación
- Real Decreto 1000/2010, sobre visado colegial obligatorio
Contenido revisado el 21 de julio de 2026. La aplicación concreta debe verificarse para el municipio, el inmueble, el momento y la actuación de que se trate.
Comprobemos primero si la obra puede legalizarse
Envíenos la notificación municipal completa, si existe, junto con la dirección, la referencia catastral y una descripción de lo ejecutado. Revisaremos la viabilidad antes de proponer el expediente.
Para poder revisar el asunto con atención, es preferible que nos envíe una primera explicación por escrito. Puede facilitarnos un teléfono y le llamaremos si necesitamos comentar algún aspecto después de leerla.