Si necesita reclamar por una obra defectuosa, defenderse de una reclamación o entender por qué han aparecido daños en un edificio, el primer paso es ordenar los hechos. En Fundamenta revisamos la documentación, inspeccionamos el inmueble y explicamos qué puede afirmarse, con qué pruebas y qué queda pendiente de comprobar. El resultado es un dictamen pensado para que lo entiendan el cliente, su abogado y, si llega el caso, el tribunal.
Qué ha ocurrido
Documentamos los daños, los trabajos ejecutados y los antecedentes que pueden comprobarse.
Por qué ha ocurrido
Contrastamos las posibles causas y distinguimos una explicación fundada de una mera hipótesis.
Qué puede hacerse
Definimos la reparación y, si el encargo lo requiere, valoramos su coste con criterios expresos.
Cuándo merece la pena encargar un dictamen
El dictamen es útil cuando no basta con saber que existe un problema: hace falta explicarlo por escrito y respaldar la explicación con datos. Suele intervenir en defectos de construcción, humedades, fisuras, movimientos estructurales, obras inacabadas, mediciones discutidas, incumplimientos de proyecto o contrato, daños entre inmuebles, siniestros y valoración de reparaciones.
No es necesario esperar a que exista un juicio. Un estudio temprano puede aclarar la solidez técnica del asunto, ayudar a cuantificarlo y facilitar una negociación. El perito no sustituye al abogado; aporta el análisis técnico independiente y, cuando existe letrado, coordina con él las preguntas que debe responder el dictamen.
Informe técnico, dictamen pericial, certificado y consulta verbal
| Servicio | Finalidad principal | Resultado |
|---|---|---|
| Dictamen pericial | Analizar hechos técnicos controvertidos, causalidad, reparación y, cuando corresponda, valoración e imputabilidad. | Documento razonado, conclusiones periciales y posible ratificación. |
| Informe técnico | Describir y analizar una cuestión técnica sin que necesariamente exista un litigio. | Documento escrito adaptado al objeto del encargo. |
| Certificado | Dar fe técnica de circunstancias concretas comprobadas por el técnico. | Declaración breve y precisa sobre extremos verificables. |
| Consulta verbal | Obtener orientación profesional durante una visita sin necesitar prueba escrita. | Asesoramiento oral, con menor alcance y coste. |
La denominación no debe decidirse solo por cómo la empleen las partes. Lo importante es la finalidad, las cuestiones que deben contestarse y el uso previsto del documento.
Qué puede incluir el encargo pericial
Inspección y diagnóstico
- revisión ordenada de antecedentes;
- inspección visual y reportaje fotográfico;
- mediciones y comprobaciones accesibles;
- identificación de daños, deficiencias y limitaciones;
- propuesta razonada de ensayos o catas cuando sean necesarios.
Análisis y respuesta
- contraste con proyecto, contrato y normativa aplicable;
- análisis de causas y explicaciones alternativas;
- definición de actuaciones de reparación;
- valoración económica desglosada;
- conclusiones que responden directamente a las cuestiones periciales.
Cómo pasamos del problema al dictamen
- Escuchamos y revisamos el punto de partida. Identificamos la controversia, el uso previsto del documento, los plazos y la información disponible.
- Concretamos las preguntas. Definimos qué debe aclarar la pericia y qué trabajos son realmente necesarios para responder.
- Ordenamos la documentación. Estudiamos contratos, proyectos, actas, comunicaciones, facturas, fotografías y otros antecedentes, también cuando se contradicen entre sí.
- Inspeccionamos el inmueble. Fotografíamos, medimos y comprobamos las zonas accesibles. Si algo no puede verse o requiere una prueba adicional, queda expresamente indicado.
- Analizamos las causas. Contrastamos la evidencia con la solución construida y con la normativa aplicable en la fecha correspondiente.
- Redactamos y revisamos. Cada conclusión responde a una pregunta del encargo y remite a las pruebas que la sustentan.
- Explicamos el dictamen. Si el asunto llega a juicio, ratificamos el trabajo y respondemos con la misma independencia con la que fue redactado.
También estudiamos los datos que puedan contradecir la posición del cliente. Es una condición necesaria para que la opinión pericial sea creíble y pueda defenderse.
Asuntos habituales de arquitectura y edificación
Daños y patologías
Humedades, filtraciones, fisuras, grietas, deformaciones, corrosión, desprendimientos, fallos de instalaciones y problemas de salubridad.
Obras y contratos
Defectos de ejecución, partidas no realizadas, calidades distintas, sobrecostes, retrasos, certificaciones, obras inacabadas y recepción.
Inmuebles y comunidades
Daños entre propiedades, elementos comunes y privativos, medianerías, terrazas, fachadas, cubiertas y actuaciones de conservación.
Ensayos, catas y límites de la inspección
La inspección pericial no permite afirmar lo que no puede observarse o medirse. Si la causa depende de capas ocultas, movimientos activos, composición de materiales o comportamiento de una instalación, puede ser necesario incorporar termografía, pruebas de estanqueidad, levantamientos, testigos, ensayos de laboratorio, monitorización o apertura de catas.
El dictamen debe diferenciar lo acreditado de lo manifestado por las partes, indicar qué comprobaciones no se han podido efectuar y expresar las conclusiones con el grado de certeza que permita la evidencia. Esta prudencia no debilita la pericia: hace que sus conclusiones sean defendibles.
Honorarios y plazo del dictamen
El coste depende del número y naturaleza de las cuestiones, volumen documental, superficie a inspeccionar, desplazamientos, necesidad de medios auxiliares, mediciones, ensayos, valoración económica y urgencia. La ratificación judicial y las visitas o ampliaciones no previstas se identifican separadamente.
Tras la revisión inicial facilitamos una propuesta que delimita objeto, trabajos incluidos, documentación necesaria, honorarios, plazo estimado y exclusiones. No vinculamos el precio al resultado de la pericia ni al éxito de una reclamación.
Documentación útil para valorar el caso
- contrato, presupuesto, proyecto, planos y mediciones;
- actas de obra, certificados, licencias y documentación final;
- escrituras, estatutos y acuerdos de comunidad cuando sean relevantes;
- fotografías fechadas y comunicaciones entre las partes;
- facturas, presupuestos de reparación e informes anteriores;
- demanda, contestación o escritos del procedimiento, si ya existe.
Recursos para delimitar el encargo
Si todavía no está claro qué documento necesita, puede consultar nuestra explicación sobre las diferencias entre informe, dictamen, certificado y peritaje. Para asuntos sencillos que solo requieren orientación durante una visita, la consulta verbal con arquitecto puede ser una alternativa proporcionada.
Dudas que suelen surgir antes de contratar
¿Qué diferencia hay entre un informe técnico y un dictamen pericial?
Ambos son documentos técnicos. El dictamen se estructura para responder cuestiones sometidas al criterio del perito, expone el razonamiento y formula conclusiones susceptibles de contradicción; un informe puede tener una finalidad descriptiva o de asesoramiento más amplia.
¿Es necesario iniciar un juicio para encargarlo?
No. Puede utilizarse para valorar la viabilidad de una reclamación, negociar, documentar daños o intentar un acuerdo antes de acudir a los tribunales.
¿El perito puede garantizar el resultado del procedimiento?
No. El perito debe actuar con independencia y no controla la prueba restante ni la decisión judicial. Sí puede comprometer una metodología rigurosa y conclusiones ajustadas a la evidencia disponible.
¿Siempre es necesario realizar ensayos?
No. Solo cuando sean proporcionados y necesarios para contestar las cuestiones. Si una inspección visual no basta, se explica qué prueba adicional se requiere y para qué.
¿Puede valorar el coste de reparación?
Sí, cuando el alcance lo incluya y existan datos suficientes. La valoración debe identificar mediciones, precios, fecha, impuestos, hipótesis y exclusiones.
¿El arquitecto comparece en el juzgado?
Puede ratificar y explicar el dictamen cuando sea citado. La asistencia a vista, interrogatorio o reuniones técnicas se define en el encargo.
Normativa y fuentes oficiales
- Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil: artículos 335 a 352 sobre dictámenes de peritos
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación
- Real Decreto 314/2006, Código Técnico de la Edificación
Contenido revisado el 21 de julio de 2026. La aplicación concreta debe verificarse para el municipio, el inmueble, el momento y la actuación de que se trate.
Explíquenos el problema antes de encargar el dictamen
Con una breve cronología, unas fotografías y los documentos principales podemos valorar si la pericia es adecuada y proponer un trabajo proporcionado al asunto.
Para poder revisar el asunto con atención, es preferible que nos envíe una primera explicación por escrito. Puede facilitarnos un teléfono y le llamaremos si necesitamos comentar algún aspecto después de leerla.