Certificado Descriptivo-Georreferenciación Madrid

Conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria, será requisito indispensable que la edificación se haya ejecutado bajo el amparo de la normativa urbanística de aplicación (es decir, que cuente con su licencia urbanística correspondiente), o que ya haya prescrito el plazo para exigir el restablecimiento de la legalidad urbanística, en el caso de que carezca de licencia que lo ampare y se hubiera incurrido en una infracción urbanística.

Tampoco podrá constar en el Registro de la Propiedad la práctica de anotación preventiva alguna por incoación de expediente de disciplina alguna sobre el inmueble. En cualquier caso, siempre que se trate de una edificación ejecutada sin licencia, en la que dicha infracción urbanística haya presuntamente prescrito, el Registrador de la Propiedad notificará al Ayuntamiento correspondiente tal hecho, así como a la Comunidad Autónoma.

Además de las escrituras del inmueble y el/los documentos nacionales de identidad de sus titulares, los Notarios suelen exigir los siguientes dos documentos:

a) Un certificado descriptivo que pruebe la terminación de la obra en fecha determinada y su inscripción coincidente con el título, que aunque puede ser expedido por Catastro, por el Ayuntamiento o por el propio Notario mediante un acta notarial, lo habitual es que sea desarrollado por un Arquitecto.

b) Una representación georreferenciada, realizada por un técnico competente, en la que se indiquen las coordenadas geográficas de la porción de suelo ocupada por el edificio, así como de la parcela sobre la que se desarrolla.

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Es el acto por el cual se inscribe en el Registro de la Propiedad correspondiente un edificio o modificación de éste, que se lleve a cabo en una finca. En el lenguaje del Derecho, obra nueva es toda aquella de la que no se tiene noticia en el Registro.

La inscripción en el Registro de la Propiedad reflejará, al menos, el número de plantas, la superficie ocupada por la construcción, su superficie construida, y, si en el proyecto aprobado se especifica, la cantidad de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento susceptible de aprovechamiento independiente.

En absoluto. Por lo general se hace por imposición de los Bancos a la hora de que un futuro comprador acceda a un crédito hipotecario, por lo que conviene realizar la inscripción con anterioridad a la fecha de venta del inmueble.

Es importante destacar que el hecho de que una obra no esté declarada en el Registro de la Propiedad no implica que no exista, y ni mucho menos que no pertenezca a quien es propietario del suelo sobre el que se levanta. El Código Civil es claro en ese aspecto, y determina que el propietario de un terreno es dueño de su superficie, así como de aquello que esté debajo de éste.

En el caso de que se produjera una venta de un terreno sobre el que se desarrolla una construcción no inscrita en el Registro de la Propiedad, el comprador adquiriría tanto el suelo como dicha construcción, aunque a la hora de formalizar la escritura de compra-venta no se haga alusión a la misma.

El Registro de la Propiedad es un organismo público dedicado especialmente a reflejar la constitución y dinámica de los derechos reales que afecten a bienes inmuebles. Es el instrumento técnico necesario para lograr la publicidad, frente a todos, de la situación jurídica de las fincas, para asegurar el tráfico jurídico inmobiliario y fomentar el crédito territorial.

En el Registro de la Propiedad se inmatriculan fincas, se inscriben títulos y se publican derechos. Su importancia es máxima, y es un referente indiscutible del actual sistema crediticio, así como de las transacciones jurídico-inmobiliarias.

Por su parte, el Catastro Inmobiliario es el registro administrativo, dependiente del Ministerio de Hacienda, en el que se describen los bienes inmuebles rústicos y urbanos y de características especiales, sin perjuicio de la competencia y funciones atribuidas al Registro de la Propiedad, único que tiene efectos de fe pública respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles.

Se encuentra regulado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, que refunde la normativa sobre la materia contenida en distintas leyes. Su regulación es de competencia exclusiva estatal, pero está al servicio de las haciendas locales, autonómicas y estatales.

Es fundamental destacar que el Registro de la Propiedad es el único que tiene efectos de fe pública respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles, al ser la institución a la que el ordenamiento jurídico atribuye la esencial función, propia de todo Estado moderno, de garantizar la protección de los derechos inscritos y, con ello, del tráfico jurídico-inmobiliario. Los pronunciamientos jurídicos del Registro de la Propiedad prevalecerán sobre los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario, aunque, a los solos efectos catastrales y salvo prueba en contrario, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos.

En caso de discrepancia entre el titular catastral y el del correspondiente derecho según el Registro de la Propiedad sobre fincas respecto de las cuales conste la referencia catastral en dicho registro, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la titularidad que resulte de aquél, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro de la Propiedad.

La Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, ha modificado, tanto la Ley Hipotecaria, como la Ley de Catastro en varios aspectos, entre otras cuestiones, para coordinar conveniente la información obrante en el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad.

Dicha Ley exige que conste en Registro de la Propiedad una representación gráfica de cada finca y que se actualice automáticamente cualquier modificación o alteración registral que afecte a una parcela. Este hecho proporciona, además, una gran seguridad jurídica, ya que permite identificar de forma gráfica las características concretas del bien inmueble, e incluso localizarlo en el territorio.

Dicha representación gráfica de la finca registral deberá estar georreferenciada, y será obligatoria cuando se inscriba por primera vez una finca registral que no haya estado inscrita a favor de persona alguna (inmatriculaciones), así como siempre que se produzcan operaciones registrales que impliquen reordenación de terrenos: parcelaciones, reparcelaciones, concentraciones parcelarias, segregaciones, divisiones, agrupaciones o agregaciones, expropiaciones forzosas y deslindes.

También, de forma voluntaria, los interesados pueden realizar esta incorporación como operación registral en sí misma, o siempre que se formalice cualquier otro acto inscribible (transmisión de dominio, constitución de garantía hipotecaria, declaración de obra nueva, etc.).

La incorporación de la cartografía al folio registral se basará siempre en la representación gráfica catastral, salvo cuando existan discrepancias entre la representación catastral y la descripción literaria de una finca registral. En dicho caso, el interesado podrá solicitar su rectificación, con salvaguarda de los derechos de los colindantes.

En estos procesos de coordinación, el Registrador de la Propiedad deberá calificar la información gráfica que se le aporte, empleando una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores.

En el caso de inscribir en el Registro de la Propiedad cualquier edificación (nueva o antigua), la legislación vigente exige que se identifique, mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación. Además, para que una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el Registrador pueda tener la certeza de que es porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que se requiera que conste inscrita la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.

La georreferenciación de la superficie ocupada por edificaciones antiguas que se inscriban en el Registro de la Propiedad, se realizará en el sistema oficial de referencia (proyección UTM, sistema ETRS89 para península o RegCan95 para las Islas Canarias), pero no deberá aportarse necesariamente en formato GML. Bastará con la presentación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada, realizada sobre un plano georreferenciado, o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se indiquen las coordenadas concretas de aquella. En estos casos, las coordenadas de la edificación resultarán por referencia a las del plano o finca sobre el que se representa el edificio.

Por lo general, la base de representación gráfica de las fincas registrales debe ser la cartografía catastral. No obstante, dado que son muchos los casos en los que no existe una correspondencia entre la cartografía catastral y lo realmente existente, la Ley permite la elaboración de una representación gráfica georreferenciada alternativa.

Dicha representación gráfica alternativa deberá respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Además, dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro (con las modificaciones correspondientes), una vez practicada la operación registral.