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Una valoración o tasación inmobiliaria es un proceso por el cual se asigna un valor de mercado a un inmueble en un momento determinado, ya sea éste una vivienda, un local, un edificio completo, un terreno, etc.
A continuación podrá obtener información de interés sobre las valoraciones y tasaciones inmobiliarias en Madrid:
La tasación inmobiliaria es una actividad pluridisciplinar que persigue valorar un inmueble, para la que se requieren multitud de conocimientos a nivel de economía, derecho, estadística y tecnología. Se encuentra vinculada a la economía de mercado y está basada en el reconocimiento del derecho a la propiedad establecido en el Derecho Romano.
Valorar es asignar una cantidad dineraria a un determinado bien o derecho, dependiendo de sus cualidades y en un contexto de mercado determinado. Conforme a lo dispuesto en la Orden ECO 805/2003, que regula la valoración de bienes inmuebles para determinadas finalidades financieras, se entiende por valor de mercado el precio al que podría venderse un inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente, en la fecha de la tasación, en el supuesto de que el bien se ofrezca públicamente en el mercado, que las condiciones de dicho mercado permitan disponer del mismo de manera ordenada y que se disponga de un plazo normal para negociar la venta.
Pueden ser tasados todos los bienes inmuebles y derechos reales, así como las cargas y gravámenes susceptibles de recaer sobre estos; también es posible tasar partidas de construcciones, coste de reparaciones, perjuicios, daños, indemnizaciones... Algunos ejemplos podrían ser los siguientes:
- Bienes inmuebles: Edificios y elementos de los mismos, almacenes, naves, solares, fincas rústicas, solares y otros terrenos, inmuebles vinculados a actividades económicas, etc.
- Derechos reales: Usufructo, uso y habitación, servidumbres, concesiones administrativas, derechos de superficie, etc.
- Otras cargas o gravámenes: Embargos, arrendamientos que fijan renta y plazo, hipotecas y ventas con pago aplazado, opciones de compra o compraventa con pacto de retro, afectaciones por expropiación, notas marginales del impuesto de plusvalía, renta vitalicia, censo enfiéutico, etc.
Dependiendo de la finalidad de la tasación, será preciso aplicar un método de valoración determinado y regirse por una normativa concreta.
El tasador es un perito, es decir, un experto con suficientes conocimientos, competencia e independencia como para valorar un inmueble. Su actuación está sometida a diversos requisitos legales, reglamentarios y éticos, concretándose estos últimos en códigos deontológicos que regulan el ejercicio de su profesión.
Todo tasador debe cumplir los siguientes requisitos:
- Estar en posesión de una titulación académica adecuada, y contar con al menos dos años de experiencia como posgraduado.
- Contar con el suficiente conocimiento local y experiencia para abordar el encargo encomendado, apoyándose, de ser preciso, en especialistas.
- Cumplir con todos los requisitos legales, reglamentarios y éticos exigibles.
- Encontrarse en constante formación.
- Ser totalmente independiente, prudente y tratar la información con la necesaria confidencialidad.
En general, Arquitectos, Aparejadores e Ingenieros de Edificación son competentes para realizar toda clase de valoraciones o tasaciones inmobiliarias. No obstante, es fundamental destacar que, en España, para las tasaciones hipotecarias es imprescindible la intervención de una Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España, que controle, valide y certifique la valoración realizada por el técnico tasador.
Una vez recibido el encargo, el tasador concretará una fecha y hora para visitar el inmueble y requerirá cuantos documentos sean precisos para la correcta elaboración del trabajo. Durante la visita, además del inmueble objeto de valoración, analizará el entorno del mismo, tomará muestras de mercado, recogerá todo los datos necesarios, comprobará la inscripción registral del inmueble, realizará un croquis del mismo, etc.
Posteriormente, realizará la valoración inmobiliaria de acuerdo con las técnicas y metodologías que correspondan, por lo general, empleando una aplicación informática que permita el tratamiento de la información, su contraste con una base de datos y la aplicación sistemática del procedimiento de tasación.
Una vez completada la tasación inmobiliaria, en el caso de ser ésta de tipo hipotecario, se enviará para su control, contraste, comprobación y validación, efectuándose, caso de ser preciso, las correcciones oportunas. Realizadas las comprobaciones pertinentes, la Sociedad de Tasación emitirá el certificado de tasación correspondiente, cerrándose el proceso.
De los cinco métodos de valoración normalmente aceptados, recogidos por las Normas Europeas de Valoración, todos ellos están reconocidos, contemplados y desarrollados en las normas de valoración de garantía de las OM, aunque en ocasiones se los nombre de forma diferente. En la legislación vigente, reglamentos y normas técnicas de valoración catastral u otras disposiciones, se hace alusión a métodos o sistemas de valoración asimilables a los contenidos en la Orden ECO, a saber, los siguientes:
A. Método del Coste
- Valor de reemplazamiento bruto (VRB)
- Valor de reemplazamiento neto (VRN)
B. Método de comparación
C. Método de actualización de rentas
D. Método residual
- Método residual dinámico (análisis de inversiones con valores actuales)
- Método residual estático (análisis de inversiones con valores actuales)
El procedimiento a seguir para valorar un inmueble dependerá de la finalidad y el objeto de la tasación. No obstante, existen dos casos donde deberá seguirse un procedimiento determinado:
a) Valoraciones Catastrales: Deberá atenderse a lo dispuesto en las Normas Técnicas de Valoración Catastral (R.D. 1020/93).
a) Valoraciones de garantía: Reguladas por las Normas de Valoración de Bienes Inmuebles para Determinadas Entidades Financieras (Orden ECO/805/2003).
Los informes de tasación inmobiliaria se suelen elaborar y presentar con la estructura siguiente:
- Solicitante de la tasación inmobiliaria y finalidad.
- Identificación y localización.
- Comprobación y documentación.
- Localidad y entorno.
- Descripción y superficie del terreno.
- Descripción y superficie de la edificación.
- Descripción urbanística.
- Régimen de protección, tenencia y ocupación.
- Análisis de mercado.
- Datos y cálculo de los valores técnicos.
- Valores de tasación.
- Condicionantes y advertencias.
- Observaciones.
- Fecha de emisión, caducidad y firmas.
- Documentación anexa al informe de tasación inmobiliaria.
Los honorarios relativos a la elaboración de una valoración o tasación inmobiliaria en Madrid dependen de múltiples parámetros, como son el uso, tipología, superficie y calidades del inmueble a tasar.
En Fundamenta Arquitectura podemos ofrecerle un presupuesto adaptado a sus necesidades, de manera totalmente gratuita, y sin compromiso alguno. Sólo tiene que ponerse en contacto con nosotros y le facilitaremos el mejor precio para su tasación inmobiliaria.
Recuerde que nuestro equipo de profesionales está a su entera disposición para resolverle cualquier duda o cuestión relacionada con las valoraciones o tasaciones inmobiliarias en Madrid. Estaremos encantados de atenderle.
En Fundamenta Arquitectura realizamos valoraciones/tasaciones inmobiliarias en toda la Comunidad de Madrid. Estos son los lugares donde ofrecemos nuestros servicios:
Ajalvir
Alalpardo
Alameda del Valle
Alcalá de Henares
Alcobendas
Alcorcón
Aldea del Fresno
Algete
Alpedrete
Ambite
Anchuelo
Aranjuez
Arganda del Rey
Arroyomolinos
Batres
Becerril de la Sierra
Belmonte de Tajo
Berzosa del Lozoya
Boadilla del Monte
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Brea de Tajo
Brunete
Buitrago del Lozoya
Bustarviejo
Cabanillas de la Sierra
Cadalso de los Vidrios
Camarma de Esteruelas
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Carabaña
Casarrubuelos
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Distrito/Barrio de Moncloa-Aravaca
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