Proyectos de Reforma en Madrid

Todo proyecto de reforma o rehabilitación en Madrid, contendrá las especificaciones y documentos necesarios para la ejecución de la misma. Estará realizado por un técnico competente, generalmente un Arquitecto, que asumirá la dirección facultativa de la obra de reforma o rehabilitación y que realizará la liquidación de los gastos asociados a ésta.

Un proyecto de reforma o rehabilitación en Madrid, puede dividirse en cuatro fases, a saber, las siguientes:

a) Estudios previos: Constituyen la fase inicial del proyecto de reforma o rehabilitación en la que se expresan de forma gráfica, sencilla y esquemática, con o sin escala, las ideas básicas de la propuesta. En esta fase se define el programa de necesidades, se obtiene la información necesaria para dar forma a la propuesta y se realiza una estimación apriorística del coste de ejecución de la obra de reforma o rehabilitación.

b) Anteproyecto: Constituye la fase del proyecto de reforma o rehabilitación en la que se exponen los aspectos principales de la obra, a nivel constructivo, formal y económico, arrojando una visión global de la misma y permitiendo obtener un avance de presupuesto.

c) Proyecto Básico: Es la fase del encargo en la que se describe de modo conciso las características generales de la obra, adoptando soluciones constructivas concretas. Su contenido es suficiente para solicitar licencias y demás autorizaciones administrativas, pero no es suficiente como para iniciar los trabajos de construcción.

d) Proyecto de Ejecución: Constituye la última fase del proyecto de reforma o rehabilitación. Complementa y desarrolla el proyecto básico, definiendo de forma exhaustiva todos los materiales, sistemas, detalles, instalaciones y demás elementos constructivos. Todo proyecto de ejecución debe de estar necesariamente visado por el colegio profesional correspondiente, y su existencia es necesaria para poder iniciar los trabajos de construcción.

Además de las fases que configuran el proyecto de reforma o rehabilitación en Madrid, es fundamental recordar que existirán dos fases adicionales, cuyo objeto será el siguiente:

a) Dirección de Obra: Es la fase del encargo en la que la Dirección Facultativa de la obra de reforma o rehabilitación (Arquitecto y, en su caso, Aparejador o Ingeniero de Edificación), realiza la interpretación estética, económica y técnica del proyecto de ejecución elaborado, adoptando las medidas necesarias para dar cumplimiento a lo establecido en el mismo, planteando toda clase de adaptaciones, detalles complementarios y modificaciones que pudieran ser necesarias para completar la obra de reforma o rehabilitación. En esta fase será precisa la existencia de un Coordinador de Seguridad y Salud, que normalmente será el propio Aparejador o Ingeniero de Edificación.

b) Liquidación y Recepción de la Obra: Supone la fase final del encargo, en la cual se determina del estado económico final de la obra de reforma o rehabilitación, en función de lo verdaderamente ejecutado, e incluye a su vez el recibo de la misma en nombre del cliente con arreglo a los documentos y especificaciones contenidos tanto en el proyecto de ejecución, como en la documentación de seguimiento de ésta.

Una vez contratados los servicios del proyectista, éste elaborará unos estudios previos en función de las necesidades del cliente. En el momento en el que éste esté de acuerdo con las características de la propuesta, se realizará unos estudios previos y/o un anteproyecto, incorporando información adicional sobre la misma.

Cuando el cliente está de acuerdo con la propuesta realizada, se desarrolla el proyecto básico y posteriormente el de ejecución, aunque lo habitual es que ambos se realicen al mismo tiempo, constituyendo un solo documento: el proyecto básico y de ejecución de obra de reforma o rehabilitación. Una vez elaborado, éste se envía al colegio profesional correspondiente para ser visado y se presenta ante el ayuntamiento y, en su caso, demás administraciones, para obtener las licencias y autorizaciones correspondientes.

Concedida la licencia de obras y demás autorizaciones que pudieran ser exigibles en Madrid, previa liquidación económica de éstas, debe verificarse la necesidad de que exista un Director de Ejecución (Aparejador o Ingeniero de Edificación) durante el transcurso de las obras. La existencia de esta figura será siempre exigible, al menos en edificaciones de tipo administrativo, sanitario, religioso, residencial, docente y cultural, y en los siguientes usos, siempre que el Director de Obra sea un Arquitecto: Aeronáutico, agropecuario, de la energía, de la hidráulica, minero, de telecomunicaciones, del transporte terrestre-marítimo-fluvial o aéreo, forestal, industrial, naval, de la ingeniería de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación. Contratado, caso de ser preciso, el Director de Ejecución, deberá asignarse la función de Coordinador de Seguridad y Salud a uno de los agentes, o en su caso, contratar a un tercero.

En el momento en el que se cuente con todos los agentes del proceso edificatorio necesarios, se haya escogido el constructor en función de la oferta presentada en base al proyecto de reforma o rehabilitación elaborado, y se cuente con las autorizaciones administrativas pertinentes, se comunicará la apertura del centro de trabajo y podrá darse inicio a la obra. Durante la ejecución de la misma, la Dirección Facultativa velará por el cumplimiento de lo establecido en el proyecto de ejecución de obra de reforma o rehabilitación y emitirá las instrucciones necesarias para llevar a buen fin de la obra; una vez acabada, la liquidará y recibirá, finalizándose entonces el proceso edificatorio.

Finalmente, el promotor solicitará la cédula de habitabilidad/licencia de primera ocupación. El Ayuntamiento de Madrid, una vez comprobada la conformidad del edificio construido con el proyecto y la normativa vigente, concederá la licencia y el inmueble podrá ser utilizado para el fin previsto. En un último paso, se formalizará la escritura pública y se inscribirá el inmueble en el Registro de Propiedad.

A continuación se expone el contenido de un proyecto de reforma o rehabilitación en Madrid, que contiene Memoria, Pliego de Condiciones, Medición, Presupuesto, Planos e Instrucciones de Uso y Mantenimiento:

1.- Memoria Descriptiva

1.1 Agentes (al menos promotor y proyectista de la obra de reforma o rehabilitación).

1.2 Información previa sobre la obra de reforma o rehabilitación

- Antecedentes y condicionantes de partida.

- Emplazamiento y entorno físico.

- Datos del edificio en caso de rehabilitación, reforma o reforma o rehabilitación.

1.3 Descripción del proyecto de reforma o rehabilitación

- Descripción general del edificio y relación con el entorno, uso característico y otros usos previstos, programa de necesidades.

- Descripción de la geometría del edificio: superficies útiles por usos y total; superficies construidas por usos, por plantas y total; altura del edificio; accesos y evacuación.

- Declaración específica sobre el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación y otras normas que sean de aplicación en Madrid

- Declaración sobre circunstancias urbanísticas de aplicación en Madrid.

- Descripción de las características constructivas generales que definen los distintos sistemas (estructural, de compartimentación, envolvente, acabados, acondicionamiento ambiental y de servicios), así como los parámetros que determinan cada uno de ellos.

1.4 Prestaciones del edificio

- Capacidad de respuesta del edificio respecto a las exigencias básicas del CTE.

- Limitaciones de uso del edificio.

2.- Memoria Constructiva

2.1 Sustentación del edificio

- Características del suelo.

- Parámetros a considerar para el cálculo de la cimentación.

2.2 Sistema estructural de la obra de reforma o rehabilitación

- Descripción de la cimentación, estructura portante y estructura horizontal, con características de los materiales que intervienen.

- Datos e hipótesis de partida, bases y procedimientos de cálculo.

2.3 Sistema envolvente de la obra de reforma o rehabilitación

- Definición constructiva de los subsistemas de la envolvente del edificio (cerramientos, cubierta, etc.).

- Descripción de su comportamiento frente a las acciones (peso propio, viento, sismo, etc.) y frente al fuego.

- Seguridad de uso, evacuación de agua y comportamiento frente a la humedad.

- Aislamiento acústico y térmico de los subsistemas.

2.4 Sistema de compartimentación de la obra de reforma o rehabilitación

- Descripción de los elementos de compartimentación.

- Comportamiento frente al fuego y capacidad de aislamiento acústico.

2.5 Sistemas de acabados de la obra de reforma o rehabilitación

- Descripción de los acabados.

- Requisitos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad.

2.6 Sistemas de acondicionamiento e instalaciones de la obra de reforma o rehabilitación

- Definición de las instalaciones de: protección contra incendios, anti-intrusión, pararrayos, electricidad, alumbrado, ascensores, fontanería, evacuación de residuos líquidos y sólidos, ventilación, telecomunicaciones, etc. Datos de partida, objetivos a cumplir, prestaciones y bases de cálculo

- instalaciones térmicas del edificio y rendimiento energético; ahorro de energía e incorporación de energía solar y otras energías renovables.

2.7 Equipamiento de la obra de reforma o rehabilitación

- Descripción de los baños, cocinas, lavaderos, etc.

3.- Cumplimiento del CTE

3.1 Seguridad estructural

3.2 Seguridad en caso de incendio

3.3 Seguridad de utilización

3.4 Salubridad

3.5 Protección contra el ruido

3.6 Ahorro de energía

4.- Cumplimiento de otros reglamentos y disposiciones (los que procedan)

4.1 Normas para la Accesibilidad (D. 293/2009)

4.2 Gestión de residuos de construcción y demolición (RD. 105/2008)

4.3 Reglamento de seguridad contra incendios en establecimientos industriales (RD. 786/2001)

…

5.- Anejos a la memoria

5.1 Información geotécnica

5.2 Cálculo de la estructura

5.3 Protección contra el incendio

5.4 Instalaciones del edificio

5.5 Eficiencia energética

5.6 Estudio de impacto ambiental

5.7 Plan de control de calidad

5.8 Estudio de seguridad y salud

01.- Situación: Con base en documentación gráfica del planeamiento vigente en Madrid, e indicando el norte geográfico.

02.- Emplazamiento: Solar acotado y emplazamiento de la edificación en él.

03.- Urbanización: Red viaria próxima o inmediata al solar y ubicación de acometidas.

04.- Plantas generales: De mobiliario cuando sea preciso para la comprobación de la funcionalidad de los espacios y acotadas en cualquier caso.

05.- Cubiertas: Con señalización de pendientes y puntos de recogida de aguas.

06.- Alzados y secciones: Las secciones indicarán las cotas de altura parciales por plantas y total.

07.- Estructura: Cimentación, estructura portante y estructura horizontal, con inclusión de los cuadros indicativos de la EHE.

08.- Instalaciones: Ubicación, trazado y dimensionado de redes y elementos de todas las instalaciones.

09.- Definición constructiva: Detalles constructivos necesarios.

10.- Memorias gráficas: Carpintería, cerrajería y otras soluciones concretas o elementos singulares.

1.- Pliego de cláusulas administrativas

- Disposiciones generales.

- Disposiciones facultativas.

- Disposiciones económicas.

2.- Pliego de condiciones técnicas particulares

- Prescripciones sobre materiales.

- Prescripciones en cuanto a la ejecución por unidades de obra.

- Prescripciones sobre verificaciones en el edificio terminado.

Desarrollo por partidas, agrupadas en capítulos, conteniendo todas las descripciones técnicas necesarias para su especificación y valoración.

Presupuesto detallado de la obra de reforma o rehabilitación, incluyendo:

- Aplicación de precios por partidas.

- Resumen de presupuesto de ejecución material por capítulos, incluyendo el presupuesto del control de calidad y el presupuesto de las medidas de seguridad y salud.

- Presupuesto de contrata.

Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado.

- Declaración relativa a proyectos parciales de la obra de reforma o rehabilitación.

- Estudio geotécnico: se aportará una copia para el archivo colegial.

- Estudio (o estudio básico) de seguridad y salud.

- Otros documentos relacionados con el proyecto de reforma o rehabilitación.

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