Legalización de todo tipo de construcciones: viviendas, oficinas, garajes, porches, marquesinas, casetas, naves industriales, …
Un expediente de legalización es un documento técnico que permite restaurar la legalidad urbanística de un edificio construido sin licencia, verificando si las obras ejecutadas se ajustan al planeamiento urbanístico y a la normativa urbanística vigente.
A continuación podrá obtener información de interés sobre los expedientes de legalización de edificios en Madrid:
Los arquitectos son los profesionales mejor capacitados para desarrollar expedientes de legalización, pues estos gozan de atribuciones para realizar todo tipo de trabajos en materia de edificación. No obstante, este tipo de trabajos, también pueden ser redactados en algunos casos por arquitectos técnicos y aparejadores. En Fundamenta Arquitectura contamos con los mejores profesionales para resolver cualquier expediente de legalización de edificio en Madrid; contacte con nosotros y compruébelo hoy mismo.
Toda obra de edificación de ejecutada en Madrid sin el amparo de una licencia urbanística, requerirá de la realización de un expediente de legalización para restablecer la legalidad urbanística, excepto aquellas construcciones que no hubieran precisado de proyecto de edificación para construirse, por presentar una escasa entidad constructiva y sencillez técnica, carecer de carácter residencial o público y desarrollarse en una sola planta.
Según un informe jurídico del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) del año 2008, de aplicación en Madrid, los expedientes de legalización de edificaciones y obras construidas tienen por objeto restaurar la legalidad urbanística, y por lo tanto su finalidad es verificar si las obras ejecutadas se ajustan o no al planeamiento urbanístico y normativa urbanística aplicable en el momento de la solicitud de la licencia de legalización. Consiguientemente, su documentación técnica no es equiparable en su contenido al proyecto de edificación exigible con carácter previo al inicio de la obra.
Según el citado Informe jurídico del CSCAE, en los expedientes de legalización llevados a cabo en Madrid, no tiene por qué exigirse el cumplimiento de las prescripciones técnicas del Código Técnico de la Edificación (CTE), ya que sus propias disposiciones delimitan el ámbito de aplicación a edificaciones de nueva construcción y obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación.
En el desarrollo de un expediente de legalización de una edificación ya existente en Madrid, al tratarse de una obra ya ejecutada, existen una serie de particularidades respecto a un proyecto de edificación convencional, a saber, las siguientes:
- La memoria se redacta en pasado.
- No se aporta pliego de condiciones, ni estudio de seguridad y salud, pues se refiere a un edificio ya ejecutado.
- El resumen económico se denomina valoración, no presupuesto y suele ser menos completo.
- El título que se le da al trabajo es el de Expediente de Legalización (nunca “proyecto de legalización”).
- El título de los planos es de “estado actual”, que es el que se describe y legaliza.
- Puede incorporar fotografías del inmueble.
Si la edificación que se pretende legalizar no estuviese completamente terminada, se realizará:
- Por una lado, el expediente de legalización de la obra ejecutada hasta el momento.
- Por otra, el proyecto básico y de ejecución, la dirección de obra y la liquidación de la obra pendiente de ejecutar (para más información, consultar el apartado correspondiente a proyectos de nueva planta).
Una vez contratados los servicios del Arquitecto, Aparejador o Ingeniero de Edificación, éste visitará el inmueble a legalizar, tomará cuantos datos sean necesarios, consultará todos los antecedentes existentes y realizará un levantamiento de planos. Posteriormente, desarrollará el expediente de legalización, lo enviará al colegio profesional correspondiente para ser visado y lo presentará en el Ayuntamiento de Madrid para obtener la licencia correspondiente.
Si el inmueble a legalizar no estuviera terminado, o en la situación en la que se encuentra no cumpliera con la normativa urbanística de aplicación, deberá elaborarse paralelamente el proyecto básico y de ejecución correspondiente para terminarlo o modificarlo, y presentarse en el Ayuntamiento de Madrid. Concedida la licencia de legalización y la licencia para terminar o modificar el edificio, se llevarán a cabo las obras bajo la supervisión de la Dirección Facultativa y, una vez terminada, se liquidará y recibirá la obra, presentando ante el Ayuntamiento de Madrid la documentación final de ésta.
A continuación se expone un índice de contenido habitual de un Expediente de Legalización en Madrid:
I. MEMORIA
1.1 Datos Generales
1.1.1 Antecedentes y objeto
1.1.2 Agentes intervinientes
1.2 Memoria Descriptiva
1.2.1 Información previa y descripción del edificio a legalizar
1.2.1.1 Datos de emplazamiento
1.2.1.2 Datos del solar
1.2.1.3 Antecedentes del expediente de legalización
1.2.1.4 Planeamiento urbanístico de aplicación en Madrid y resumen de lo construido
1.2.1.5 Programa y descripción general del edificio
1.3 Memoria Constructiva
1.3.1 Sustentación del edificio y sistema estructural
1.3.2 Sistema envolvente
1.3.3 Sistema de compartimentación
1.3.4 Sistema de acabados
1.3.5 Sistema de acondicionamiento e instalaciones
1.3.6 Urbanización de los espacios exteriores adscritos al edificio
1.4 Normativa Técnica Aplicable
II. PLANOS
1.1 Definición urbanística y de implantación (conforme al planeamiento vigente en Madrid)
1.2 Definición arquitectónica del edificio a legalizar
1.3 Sistema estructural del edificio a legalizar
1.4 Sistema constructivo del edificio a legalizar
1.5 Sistemas de acondicionamiento, instalaciones y servicios del inmueble a legalizar
III. MEDICIONES Y VALORACIÓN
Desarrollo por partidas, agrupadas en capítulos (incluyendo un resumen final), conteniendo todas las descripciones para su especificación y valoración. En edificaciones pequeñas y constructivamente sencillas se acepta la valoración calculada al multiplicar la superficie construida por el valor medio de mercado del coste de construcción en euros/m2.
IV. DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS
1.1 Certificado final de obra para expedientes de legalización (si lo solicitase el Ayuntamiento de Madrid).
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